Gratis boligvurdering: hvad er hagen?

Hvorfor er den gratis?

Fordi mægleren gerne vil sælge din bolig, og en vurdering er den eneste måde at komme i betragtning på.

Sådan ser regnestykket ud fra den anden side af bordet. Mægleren bruger nogle timer på at se boligen, finde sammenligninger og lave materialet. De timer er tabt, hvis du vælger en anden. Til gengæld tjener han på de gange, hvor du vælger ham.

Så vurderingen er ikke gratis. Den er betalt af de sælgere, der siger ja, og af mægleren selv de gange, hvor de siger nej. Det er en helt normal måde at drive forretning på, og der er ikke noget lyssky ved den.

Men det er værd at forstå, for det forklarer den ene ting, du skal være opmærksom på.

Skævheden, du bør kende

Når en mægler skal vinde en opgave i konkurrence med to andre, og sælgeren sammenligner på tallet, så vinder det højeste tal ofte.

Det giver en mekanisme, som alle i branchen kender: fristelsen til at vurdere lidt højt for at komme ind. Ikke som løgn. Man kan sagtens overbevise sig selv om, at man bare er mere optimistisk end de andre.

Konsekvensen betaler du. En bolig, der kommer i markedet for højt, ligger for længe, og en bolig, der har ligget for længe, sælges typisk lavere, end den ville have gjort med den rigtige pris fra start. Hvad der konkret sker, er beskrevet i hvad en for høj udbudspris koster.

Sådan tester du for det:

1. Bed om de faktiske handler, tallet bygger på. Alle tre mæglere. Samme spørgsmål.
2. Se efter, om sammenligningerne faktisk ligner din bolig, eller om de er valgt, fordi de er dyre.
3. Spørg: "hvad skal der ske, for at vi lander i den øvre ende, og hvad sker der, hvis vi ikke gør det?"
4. Spørg, hvad mægleren vil foreslå, hvis boligen ikke er solgt efter to måneder. Svaret afslører, om han selv tror på tallet.

Den mægler, der har regnet ordentligt, kan svare på alle fire. Den, der har sat tallet for at vinde, bliver upræcis omkring punkt et.

Binder jeg mig til noget?

Nej. Du binder dig først, når du skriver under på en formidlingsaftale, og det er et selvstændigt dokument, du får forelagt separat.

At bede om en vurdering er ikke en aftale. At tage imod materialet er ikke en aftale. At sige "det lyder fint" i telefonen er ikke en aftale.

Du skal skrive under, og indtil du gør det, kan du takke nej uden begrundelse og uden omkostning.

Det, der kan ske, er, at du bliver ringet op igen. Det er ikke en forpligtelse, det er salgsarbejde, og du må gerne sige, at du ikke ønsker at blive kontaktet.

Hvad "gratis" ikke dækker

Der er tre ting, folk forveksler med den gratis vurdering:

Den betalte vurdering. Bruges ved skilsmisse, dødsbo, familieoverdragelse, og når banken eller en myndighed skal have et tal, der kan stå for sig selv. Den er en anden vare med et andet formål, og den koster noget, netop fordi der ikke ligger en salgsopgave i den anden ende.

Rapporterne til salget. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke. Det er dokumenter, der skal laves af andre fagfolk, og de er ikke en del af vurderingen.

Selve salget. Vurderingen er gratis. At sælge boligen er det ikke.

Onlinevurderingen er også gratis, men noget andet

En automatisk onlinevurdering koster heller ikke noget, og den kræver ikke, at du taler med nogen. Den giver dig niveauet på to minutter.

Men den har ikke set boligen. Den kender arealet, byggeåret og handlerne i nærheden, og det er alt. Hvor langt den rækker, og hvornår den rammer skævt, står i online boligvurdering.

De to ting supplerer hinanden: onlinevurderingen giver dig niveauet, og mæglervurderingen giver dig placeringen inde i niveauet.

Hvornår skal du få den?

Tidligere end folk tror.

Der er ingen grund til at vente, til du er sikker på, at du sælger. Vurderingen er en del af beslutningsgrundlaget, ikke en konsekvens af beslutningen. Ret mange finder ud af, at boligen er mere værd, end de troede, og at planen derfor kan lade sig gøre tidligere.

Og der er ingen grund til at vente, til du har ryddet op eller fået malet. Mægleren skal se boligen, som den er, for at kunne vurdere den. Klargøringen kommer efter beslutningen, ikke før vurderingen.

Det eneste, der er værd at have klar, er papirerne på det, du har fået lavet. Se listen i boligvurdering.

Typiske misforståelser

• "Gratis betyder overfladisk." Nej. Det betyder, at omkostningen ligger et andet sted i forretningsmodellen.
• "Hvis jeg får en vurdering, forventer de, at jeg vælger dem." De håber det. Det er ikke det samme.
• "Jeg bør vente, til boligen ser pæn ud." Mægleren skal se den, som den er.
• "Den dyreste vurdering er den bedste." Den bedst begrundede er den bedste. Det er ikke altid den samme.
• "Så længe jeg ikke skriver under, koster det mig ingenting." Økonomisk set, ja. Men et for højt tal, du bygger en plan på, koster dig tid, og tid koster penge i et boligsalg.