Boligvurdering: sådan foregår den fra start til slut

Hvad denne artikel handler om

Der er to spørgsmål, folk stiller om boligvurderinger. Det ene er "hvad kommer der ud af den", og det svarer hvad er min bolig værd på. Det andet er "hvad skal der egentlig ske", og det er det, vi tager her.

For de fleste er det anden gang i livet, de skal igennem det, og første gang var måske for femten år siden. Så her er hele forløbet, i den rækkefølge det sker.

Fase 1: Før nogen ser boligen

Det starter med, at du beder om den. Der er ingen forpligtelse forbundet med det, og der er ingen regning bagefter. Se gratis boligvurdering, hvis du er i tvivl om det.

Derefter sker der noget, du ikke ser: mægleren trækker de registrerede oplysninger om boligen. Areal, byggeår, grund, anvendelse, det der står i BBR, og de handler der er registreret i nærheden inden for de seneste år.

Det er allerede her, det første prisniveau bliver dannet. Ikke som et tal, mægleren siger højt, men som en forventning. Og det er værd at vide, for hvis din bolig afviger fra registreringerne, altså hvis der er lavet noget, som ikke er registreret, eller hvis registreringen er forkert, så starter samtalen skævt.

Det skal du have klar:

• Papirer på det, du har fået lavet. Tag, vinduer, kloak, el, køkken, bad. Årstal og gerne fakturaer.
• BBR-meddelelsen, og en tanke om, hvorvidt den passer.
• For lejligheder: foreningens seneste regnskab, budget og referater fra generalforsamlingen.
• Eventuelle servitutter, du kender til.
• En liste over det, du selv synes er boligens svage punkter.

Det sidste punkt er det, folk springer over, og det er det mest værdifulde. En mægler, der får at vide, at kælderen bliver fugtig om efteråret, kan tage højde for det i prissætningen. En mægler, der finder ud af det senere, skal ændre prisen midt i et salgsforløb.

Fase 2: Gennemgangen

Her ser mægleren boligen indefra. Det kan ske på tre måder, og fagligt er de ligeværdige:

• Et fysisk besøg.
• Et videomøde, hvor du går rundt med telefonen og mægleren beder dig vise ting undervejs.
• En video og en række billeder, du optager og sender ind, efterfulgt af en samtale.

Vælg den, der passer ind i din uge. Den digitale vej er hurtigere for de fleste og kan tages om aftenen. Det faglige krav er ikke, at nogen står i din entré. Det er, at nogen har set, hvad der faktisk er.

Det bliver kigget efter:

Stand på de store poster først: tag, facade, vinduer, køkken, badeværelse, installationer. Så planløsning og brugbarhed. Så lys, orientering og udsigt. Så det, der ikke står i papirerne: lugte, revner, fugtpletter, en kælder der ikke kan bruges, et rum der reelt ikke er et værelse.

Og så bliver du spurgt. Om hvad der er lavet hvornår, om hvad naboerne har lavet, om hvorfor du sælger, og om hvornår du kan flytte. De sidste to spørgsmål handler ikke om prisen på boligen, men om strategien for salget, og de hører med.

Regn med cirka en time. Under et kvarter er for lidt til andet end en overfladisk fornemmelse.

Fase 3: Regnearbejdet

Det sker efter, at du har lagt på eller lukket døren, og det er den del, ingen ser.

Mægleren finder faktiske salgspriser på boliger, der reelt ligner din. Ikke bare på areal og postnummer, men på type, alder, stand og hvor de ligger. Så justeres der: din bolig har noget, de ikke har, og de har noget, din ikke har. Hver justering skal kunne begrundes.

Det er den samme øvelse, du selv kan lave, og som er beskrevet i find salgspris på bolig. Forskellen er adgangen til data, mængden af handler man har set før, og at man har været inde i din bolig og kan sætte den i forhold til de andre.

Så lægges der en vurdering af markedet oveni. Hvor mange lignende boliger er til salg lige nu, hvor længe har de ligget, og hvem er køberen.

Fase 4: Det, du får

Du bør få tre ting:

Et spænd, ikke ét tal. Et præcist tal uden begrundelse er mindre værd end et spænd med en. Spændet fortæller dig noget om usikkerheden, og den er reel.

Sammenligningsgrundlaget. Hvilke handler bygger tallet på. Det er den vigtigste side i hele materialet, og det er den, du skal bede om, hvis du ikke får den.

En begrundelse for justeringerne. Hvorfor ligger du over hus A og under hus B. Kan du ikke gengive det tre uger senere, har vurderingen ikke gjort sit arbejde.

Hvad der derudover bør stå i materialet, når det er en egentlig salgsvurdering, står i salgsvurdering.

Et regneeksempel på tidsforbruget

Hvor længe holder en boligvurdering?

Der er ingen udløbsdato. Men den bygger på to ting, der begge kan ændre sig: markedet og boligens stand.

Tommelfingerreglen er, at den er brugbar i nogle måneder, hvis intet ændrer sig. Men den skal tages op igen, hvis:

• Der er handlet flere lignende boliger i nærheden siden.
• Du har fået lavet noget større i boligen.
• Der er besluttet et projekt i din ejerforening.
• Renteniveauet har flyttet sig mærkbart.
• Der er gået mere end et halvt år.

Og en ting til: en vurdering, du fik for to år siden, er ikke en vurdering længere. Den er et historisk dokument.

Typiske fejl i selve processen

• At rydde så meget op, at mægleren ikke kan se, hvordan boligen bruges. Du skal ikke skjule noget, og du skal ikke iscenesætte. Det kommer senere i forløbet.
• At undlade at nævne kendte problemer, fordi man håber, prisen bliver højere. Den bliver bare korrigeret senere, og på et dyrere tidspunkt.
• At tage imod et tal uden at få sammenligningsgrundlaget med.
• At sammenligne to vurderinger på tallet alene, uden at vide om begge har set boligen indefra.
• At vente med at bede om vurderingen, fordi man tror, den kræver et fysisk besøg, der skal planlægges tre uger frem.