Kort fortalt
- Én handel er ét datapunkt. Den siger noget, men den siger ikke, hvad din bolig er værd.
- Naboens hus ligner dit udefra. Indefra ved du sandsynligvis ikke, hvordan det så ud.
- Otte forskelle skal justeres for, før tallet kan bruges på dig.
- Ligger salgsprisen langt fra udbudsprisen, er det den historie, der er interessant, ikke tallet.
- En enkelt nabohandel er et godt sted at starte og et dårligt sted at slutte.
Situationen
Skiltet er væk, og du har hørt eller fundet, hvad de fik. Nu sidder du med ét tal og et spørgsmål.
Det er en fin start. Naboens hus er formentlig det bedste enkeltdatapunkt, du kan få fat i: samme vej, samme kvarter, samme skole, samme trafik, samme udsigt. Alt det, der ellers er svært at justere for, er allerede ens.
Men der er en ting, du skal have på plads først: du har sandsynligvis ikke været inde hos naboen i fem år. Og det er indenfor, forskellene ligger.
Sådan gør du det ordentligt
Trin 1: Find de rigtige tal
Du skal bruge to: salgsprisen og udbudsprisen. Ikke rygtet fra vejen.
Salgsprisen er offentligt tilgængelig, fordi handler tinglyses. Hvor du finder den, står i find salgspris på bolig.
Notér også, hvor længe huset lå til salg.
Trin 2: Find den gamle annonce
Det her er trinnet, alle springer over, og det er det vigtigste.
Salgsopstillingen fra dengang huset var til salg indeholder billeder af køkken, badeværelse, gulve og vinduer. Den indeholder boligarealet, byggeåret, grundarealet og som regel en beskrivelse af, hvad der er lavet.
Uden den ved du kun, hvad huset kostede. Med den ved du, hvad køberen fik for pengene, og det er hele forskellen.
Trin 3: Justér for de otte forskelle
| Forhold | Spørg dig selv |
|---|---|
| Boligareal | Hvor mange kvadratmeter til forskel, og i hvilken retning? Husk, at kvadratmeterprisen ikke er lineær. Se kvadratmeterpris |
| Byggeår og ombygninger | Er husene fra samme år, og har det ene fået en tilbygning? |
| Tag, vinduer, kloak, varme | Hvornår er der skiftet hvad i hvert hus? |
| Køkken og badeværelse | Alder og stand. Den tungeste enkeltpost |
| Planløsning | Antal reelle værelser, antal toiletter, gennemgangsrum |
| Grunden | Størrelse, orientering, indblik, om der er skygge |
| Placering på vejen | Hjørnegrund, tæt på indkørslen til vejen, ud mod noget støjende |
| Tilbehør | Carport, garage, udestue, brændeovn, solceller |
Tag én ad gangen. Sæt op, ned eller neutral. Du behøver ikke sætte kroner på hver enkelt, men du skal vide, hvor mange der peger hver vej.
Trin 4: Læs afstanden mellem udbudspris og salgspris
Det her er det mest oversete signal i hele øvelsen.
| Hvad du ser | Hvad det typisk betyder |
|---|---|
| Solgt tæt på udbudsprisen, kort liggetid | Prisen var rigtigt sat. Tallet er brugbart |
| Solgt tæt på udbudsprisen, lang liggetid | Prisen var lidt høj, men der var en køber til sidst |
| Solgt et godt stykke under udbudsprisen | Prisen var sat for højt fra start. Salgsprisen er den rigtige, udbudsprisen er støj |
| Solgt over udbudsprisen | Der var flere købere. Sjældnere, og det siger noget om efterspørgslen lige nu |
Det er værd at bemærke, at det tal, du skal bruge, altid er salgsprisen. Udbudsprisen bruges kun til at forstå historien bag.
Regneeksempel: naboens hus mod dit
Opdigtede tal, valgt for at vise fremgangsmåden.
Naboens hus blev solgt for 3.450.000 efter at have været udbudt til 3.595.000. Det lå til salg i tre måneder.
Du finder den gamle annonce og sammenligner:
| Forhold | Naboens hus | Dit hus | Retning |
|---|---|---|---|
| Areal | 142 m² | 138 m² | Lidt ned |
| Byggeår | 1976 | 1974 | Neutral |
| Tag | Skiftet 2019 | Oprindeligt | Ned |
| Vinduer | Oprindelige | Skiftet 2021 | Op |
| Køkken | 2014 | 2009 | Lidt ned |
| Badeværelse | 2014 | Oprindeligt | Ned |
| Grund | 720 m², nordvendt have | 780 m², sydvendt have | Op |
| Carport | Ja | Nej | Ned |
Fem forhold peger ned, to peger op, ét er neutralt.
Konklusionen er ikke et tal. Konklusionen er: dit hus ligger under naboens, og hovedårsagen er badeværelset og taget. Grunden og vinduerne trækker den anden vej, men de opvejer det ikke.
Er du enig i, at forskellen er større end 200.000? Så ligger du under 3.250.000. Er du enig i, at den er mindre? Så ligger du over.
Det er den samtale, du skal have med dig selv. Ikke "naboen fik 3.450.000, så det gør jeg også".
Når nabohandlen ikke kan bruges
- Det er en familieoverdragelse. Prisen følger andre regler. Se familieoverdragelse af bolig.
- Det er et dødsbo. Kan være solgt hurtigt eller til en arving. Se salg af bolig i dødsbo.
- Handlen er over et år gammel. Så skal der justeres for markedet, og det er den mest usikre justering af alle.
- Overtagelsen lå langt efter aftalen. Prisen blev sat på købsaftaletidspunktet, altså i et tidligere marked.
- Huset er væsentligt anderledes. Dobbelt så stort, en anden boligtype, eller et helt andet byggeår.
- Det var en tvangsauktion. Andet marked, andre vilkår.
Hvorfor én handel ikke er nok
Selv en perfekt sammenlignelig nabohandel er ét datapunkt, og datapunkter har støj.
Måske var der to købere, der bød mod hinanden. Måske var der kun én, og han vidste det. Måske skulle sælgeren flytte hurtigt. Måske havde køberen lige mistet en anden bolig og var utålmodig.
Ingen af de ting kan du se på tallet. Og hver af dem kan flytte en handel flere hundrede tusinde.
Derfor: brug gerne nabohandlen, men find to til fire mere. Så begynder støjen at midle sig ud. Fremgangsmåden står i sådan finder du salgsprisen på en bolig.
Typiske fejl
- At bruge rygtet fra vejen i stedet for den registrerede salgspris.
- At bruge udbudsprisen, fordi den er den, man husker.
- Ikke at finde den gamle annonce og se billederne.
- At antage, at naboens hus indvendigt ligner ens eget.
- At justere for det, man selv har lavet, men ikke for det, naboen havde lavet.
- At bruge én handel som facit.
- At overse liggetiden. Tre dage og tre måneder er to forskellige historier om det samme tal.
Nabohandlen er den mest almindelige anledning til, at folk begynder at undersøge deres egen boligs værdi. Det er en god anledning, og tallet er reelt.
Men det er også den mest almindelige kilde til en forkert forventning, og altid i samme retning: opad. Man husker prisen, ikke badeværelset.
Så find den gamle annonce frem. Det tager ti minutter, og det er den bedste investering i hele øvelsen.
Videre: hvad er min bolig værd for overblikket, og hvordan vurderes en bolig for metoden bag justeringerne.