Fejl der skræmmer boligkøbere

Rangordningen, kort

Hele artiklen i én tabel, sorteret efter hvor meget hver gruppe flytter i en forhandling.

Gruppe 3 ser mildest ud, og det er den også pr. stk. Men den rammer bredt, og en bolig med for få interesserede ender med at blive prisreguleret. Se liggetid: bolig til salg.

Gruppe 1: det, der signalerer skjulte udgifter

Den dyre gruppe. Køberen ser noget, han oversætter til et beløb, og han er dårlig til at gætte, så han gætter højt.

Fugtspor, skjolder og kalkudtræk

Hvad køberen tænker: her er der vand, hvor der ikke skal være vand, og jeg ved ikke, hvor langt det går.

Hvad du gør: find ud af, hvad det er, inden boligen kommer ud. Et gammelt spor efter en udbedret rørskade er en anden sag end en aktiv skade. Skaf fakturaen, årstallet og en beskrivelse af arbejdet, og giv det til mægleren skriftligt. Mal først, når skaden er væk, og fortæl så, at du har malet, og hvorfor.

Lugt af fugt eller kælder

Hvad køberen tænker: det her er ikke kosmetik, det er konstruktion.

Hvad du gør: få det undersøgt, før du sælger. Her er "det ved jeg ikke" det dyreste svar i hele salget. En lugt uden forklaring bliver til køberens eget skøn, og det bliver dyrere end den rigtige regning.

Misfarvede eller sorte fuger i bad

Hvad køberen tænker: fugt bag fliserne.

Hvad du gør: rens dem. Er de sorte, så skær dem ud og læg nye. En times arbejde, der fjerner et spørgsmål til flere hundrede tusinde. Se rengøring før boligfotos.

Bevoksning op ad soklen

Hvad køberen tænker: der står vand ind mod huset.

Hvad du gør: klip alt væk fra murværket, hold jord og bede fra soklen, rens tagrender. Se klargøring af hus til salg.

Halvfærdige projekter

Hvad køberen tænker: hvad koster det at gøre færdigt? Jeg ved det ikke, så jeg regner rigeligt.

Hvad du gør: gør færdigt eller fjern det. Halvskiftede hegn, et opgravet bed, en væg der er spartlet men ikke malet. Det halve er værre end ingenting, fordi køberen ikke kan sætte tal på det.

Mange små ting, der ikke virker

Hvad køberen tænker: her er ikke passet på. Hvad er der så ellers?

Hvad du gør: brug en weekend på listen. En dør, der hænger. En dryppende hane. En kontakt, der ikke tænder noget. Hver enkelt er ligegyldig. Samlet bliver de til et indtryk, og indtrykket bliver forhandlet.

Uklare årstal på de store poster

Hvad køberen tænker: ved han ikke, hvornår taget er lagt, er det nok gammelt.

Hvad du gør: find årstallene på tag, vinduer, varmeanlæg, el og kloak, og læg dokumentationen ved. Resten af papirbunken står i dokumenter ved salg af bolig.

Gruppe 2: det, der signalerer, at du skjuler noget

Farligere, end den ser ud, fordi den ikke kun koster på det ene forhold. Har en køber først fanget dig i at dække noget til, betvivler han alt andet, du har sagt.

Et skab, et tæppe eller et billede foran en plet

Hvad køberen tænker: det står der ikke tilfældigt.

Hvad du gør: flyt det, og fortæl om pletten. De kigger bag ting. Det er præcis det, de kommer for. Og skal der males, så mal hele fladen, ikke en firkant i en anden nuance.

Kraftig duft

Hvad køberen tænker: hvad dækker den over?

Hvad du gør: ingen duft slår en behagelig duft. Luft ud en halv time før, luk vinduerne igen, og lad rummet være neutralt. Duftlys får købere til at lede efter det, du prøvede at skjule.

Et rum, man ikke må se

Hvad køberen tænker: dér er problemet.

Hvad du gør: åbn alt. Kælder, loft, garage, skunk, bryggers. Et aflåst rum er den kraftigste alarm, du kan sætte op.

Et propfyldt skab eller en stuvet kælder

Hvad køberen tænker: enten er der ikke plads nok, eller også skal jeg ikke se det her.

Hvad du gør: tøm en tredjedel ud af hvert skab, og gør kælderen lige så ryddelig som stuen. Se ryd op før boligsalg.

Undvigende svar

Hvad køberen tænker: han vil ikke sige det ligeud.

Hvad du gør: svar konkret, eller sig, at du finder ud af det og vender tilbage. Det andet er faktisk et godt svar. Og oplysningerne skal alligevel gives. Rammerne står i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.

Du følger selv med rundt

Hvad køberen tænker: jeg kan ikke tale frit med min partner.

Hvad du gør: gå en tur. To købere, der ikke tør sige noget kritisk til hinanden, får aldrig talt sig frem til et bud. Se fremvisning af bolig: tips.

Gruppe 3: det, der bare er ubehageligt

Den her gruppe koster ikke i pris. Den koster i antal. Færre møder op, færre bliver længe, færre byder.

• Dyrelugt. Den mest almindelige, og den sælgere oftest afviser, fordi de ikke kan lugte den selv. Dyrene ud under fremvisning, og kurve, skåle og legetøj med ud.
• Madlugt. Steg ikke fisk dagen før, og lav ikke mad lige inden. Heller ikke noget, du selv synes dufter godt.
• Tobak. Sidder i vægge, lofter og gardiner. I tunge tilfælde er det maling af lofterne, der virker.
• Mørke rum. Slukket lys midt om dagen gør hjørner mørke, og mørke hjørner gør rum små. Tænd alt, altid, også i bryggerset.
• Kulde. Er der 17 grader, tænker køberen på varmeregningen i stedet for på stuen.
• For mange møbler. Rummet måler det samme og føles mindre. Køberen køber følelsen.
• Meget personlige rum. Familiebilleder, samlinger, stærke farvevalg. Køberen kan ikke se sig selv der, hvis du er alle steder.
• Rodet indkørsel. Besøget starter med en irritation, inden nogen har set et rum. Resten af udearealet står i have klar til hussalg.

Det, der skræmmer mest, er usikkerhed

Pointen, der binder alle tre grupper sammen: en køber er ikke bange for fejl. Han er bange for fejl, han ikke kan sætte tal på.

Et tag, der skal skiftes om fem år, er en oplysning. Han kan hente et tilbud, lægge det ind i budgettet og byde derefter. Det trækker fra, men det trækker et bestemt beløb fra.

Et fugtspor, ingen kan forklare, er noget andet. Nu skal han selv gætte, og fordi han ikke vil brænde fingrene, gætter han i den dyre ende. Oveni lægger han en risikopræmie for alt det, han nu tror, han heller ikke har fået at vide. To ukendte forhold i samme bolig koster mere end summen af dem hver for sig.

Derfor er den bolig, der sælges bedst, ikke den uden anmærkninger. Det er den, hvor sælgeren selv har lagt tingene frem: hvad der er, hvornår det skete, hvad der er gjort ved det, og hvad der ikke er. Det gør fejlen til en post i regnestykket i stedet for til en risiko.

Og derfor er rapporterne dine venner. En tilstandsrapport med anmærkninger er ikke et problem. Det er en bolig uden svar på købers spørgsmål.

Sådan finder du dine egne

Du kan ikke se din egen bolig, fordi du har set den hver dag. Så lav det om til en øvelse.

1. Gå ind ad hoveddøren som gæst. Kom udefra, fra bilen. Skriv ned, hvad du ser, inden hjernen når at undskylde det.
2. Fotografér hvert rum med telefonen. Kig på billederne bagefter. Et billede snyder ikke på samme måde som øjet.
3. Bed en, der ikke har været der i et halvt år, om at lugte. Nogen, der tør svare ærligt.
4. Åbn alle døre, skabe og luger, og kig ind som en fremmed. Det er de steder, køberen kigger først.
5. Skriv listen over det, du ikke ved. Årstal, tidligere skader, hvad der blev lavet dengang. Hvert punkt, du kan lukke, er et fradrag, du undgår.
6. Aftal med mægleren, hvad der skal siges højt. Det, du selv fortæller, koster mindre end det, der bliver fundet.

Typiske misforståelser

• "Hvis jeg ikke nævner det, opdager de det ikke." De opdager det. Til fremvisningen, i rapporten eller efter overtagelsen, og den sidste er den dyreste for dig.
• "En anmærkning i rapporten skræmmer købere væk." Et ukendt problem skræmmer. Et kendt problem bliver prissat. Se sælgers ansvar efter handlen.
• "Jeg maler lige over, så er det væk." Fra købers synsvinkel er der nu både en plet og en sælger, der har malet over den.
• "Duftlys gør boligen hyggelig." Duft signalerer noget at dække over. Neutralt slår behageligt.
• "Jeg skal være hjemme og fortælle om huset." Du er den eneste, der ikke bør være der.
• "Det er kun kosmetiske ting." Kosmetiske ting læses som vedligeholdelsesniveau, og vedligeholdelsesniveauet læses som et tegn på, hvordan resten af huset nok har det.