Hvordan klargør du et hus til salg?

Facaden: hvad køberen faktisk læser

En køber vurderer ikke arkitektur. Han vurderer, om der er passet på huset. Kun det sidste kan du gøre noget ved på en weekend, og han læser det som signaler, uden at være klar over det.

Ingen af punkterne i højre kolonne er dyre at rette. Men hver af dem får en køber til at tænke det samme: hvis det her ikke er blevet gjort, hvad er der så ellers ikke blevet gjort? Den tanke ender i et fradrag i buddet eller i en køber, der aldrig ringer tilbage.

Det store greb er at få facaden ren. Alger og grønt slør samler sig på nord- og vestsiden og fjernes med en stiv kost, vand og et algemiddel fra byggemarkedet. Tidskrævende, ikke teknisk svært. Lad midlet arbejde efter anvisningen, og hold igen med højtryksrenseren, som kan drive vand ind i fuger og under puds.

Det, du ikke skal, er at male hele facaden om. Bliver den opgave halvfærdig, er du dårligere stillet end før.

Soklen er husets vigtigste kvadratmeter

Der er en halv meter mur mellem jorden og facaden, som ingen sælger tænker på, og som enhver bygningssagkyndig kigger på først. Soklen er der, hvor huset møder jorden, og den fortæller, om der er styr på vandet.

Det, køberen leder efter:

• Alger og mos. Læses som vedvarende fugt, uanset om det bare er en skyggeside.
• Vandskjolder og hvide udfældninger. Læses som vand, der trænger ind og ud igen.
• Afskalning i sokkelpudsen. Læses som frostsprængning, altså vand i konstruktionen.
• Jord eller bede lagt op ad soklen. Læses som en fugtbro ind i muren.
• Fliser, der falder ind mod huset, og nedløbsrør, der ender i ingenting.

Det er her, du skal bruge din første dag. Ikke i køkkenet.

1. Grav bedet fri, så der er ti til femten centimeter synlig sokkel hele vejen rundt. Jord op ad muren er den mest almindelige og mest oversete fejl på et parcelhus.
2. Børst soklen ren med en stiv kost, og brug et algemiddel, hvor der er grønt.
3. Følg hvert nedløbsrør ned til jorden. Ender det på en flise i stedet for i en brønd, løber vandet ind mod huset, hver gang det regner.
4. Kig på faldet på fliserne langs huset. Vipper de ind mod muren, kan et par fliser lægges om på en eftermiddag.
5. Klip planter og buske fri af muren, så luften kan komme til.

Er der revner, der er brede nok til at stikke en finger i, så lad være med at spartle dem til. En tildækket revne er værre end en synlig, og den bliver fundet. Tag den med mægleren i stedet. Se tilstandsrapport.

Og her er pointen, som overrasker de fleste husejere: en dag med en kost, et algemiddel og en spade fjerner en bekymring, som ingen køkkenrenovering ville have rørt. Køkkenet er det, sælgeren tænker på. Soklen er det, køberen spørger om.

Prioriteret liste over det udvendige arbejde

Sorteret efter effekt pr. indsats. Ikke efter pris.

1. Fjern alt, der ikke hører til. Trailer, byggematerialer, gamle møbler, dæk. En eftermiddag, ingen udgift, størst effekt af alt.
2. Frilæg og rens soklen. En dag. Fjerner den dyreste bekymring, en køber kan få.
3. Rens facaden, hvor der er grønt. En til to dage. Løfter indtrykket på afstand, og det er på afstand, huset ses først.
4. Ordn hoveddørspartiet. Et par timer. Det ene sted, hvor køberen står stille.
5. Rens tagrender, og tjek nedløb. En halv dag.
6. Fjern mos fra fliser og indkørsel. En dag. Arealet bliver lysere og virker større.
7. Klip alt fri af huset. Buske, klatreplanter, grene mod tag og facade. En halv dag.
8. Tjek fugerne omkring vinduer og døre. En halv dag.
9. Ordn skure, carport og hegn kosmetisk. En dag. Rangerer lavt, fordi de kan skiftes.
10. Lamper, husnummer, postkasse og dørklokke. To timer.

Bemærk, hvad der ikke står på listen: ny terrasse, nyt hegn, nye fliser, ny carport. De flytter mindre end punkt 1 til 3, som er næsten gratis. Overvejer du alligevel et større arbejde, så læs renovere før salg først.

Tag og tagrender

Taget er den post, købere regner allerhårdest baglæns på, fordi de ikke ved, hvad de går ind til. Ser de et tag, som skal skiftes om få år, trækker de tit mere fra, end arbejdet ville have kostet. Du skal ikke lægge nyt tag før et salg, men du skal fjerne tvivlen.

• Rens tagrenderne. Løv og mos får vandet til at løbe over kanten, og det ender på soklen. Den mest direkte forbindelse mellem to punkter på denne liste.
• Se, om renden hælder rigtigt. Står der vand i den en time efter regn, hælder den forkert. Tjek også, at hver nedløbsbrønd tager vandet.
• Kig efter forskudte tagsten fra jorden med en kikkert. Gå ikke selv op på taget.
• Find papirerne frem. Er taget lagt om, er der undertag, er der efterisoleret? En køber, som kan se papiret på, at taget er fra 2011, stiller ikke det samme spørgsmål som en, der bare ser et tag. Og det koster ingenting at finde frem.

Hoveddør, vinduer og udhæng

Hoveddøren er husets ansigt, og det er der, køberen står stille længst. Vask døren og karmen, puds ruden, smør hængsler og lås, og tjek at dørklokken virker. En ny måtte læses som "her bliver der taget imod". Er husnummeret falmet, så skift det.

Vinduerne udvendigt: puds dem, og kig på bunden af hver karm. Bart træ er det klassiske sted, hvor råd starter, og det er også det, en køber peger på. Et par timer med slibepapir og maling på de værste karme flytter meget.

Udhæng og lysninger: fej spindelvæv og fuglereder ned. Tyve minutter, og en overset opgave.

Indkørsel, carport, skure og hegn

Den befæstede del af grunden fylder meget på et billede og lidt i sælgerens bevidsthed.

• Indkørslen. Fjern mos og ukrudt i fugerne. En ren indkørsel ser bredere ud end en grøn. Løse fliser rettes op med lidt sand.
• Carporten. Tøm den. En tom carport læses som en parkeringsplads, en fyldt som et depot.
• Skure og udhuse. Køberen forventer ikke et nyt skur. Han vil kunne åbne døren og se, at det ikke falder sammen. Ryd, fej, og juster den dør, der hænger.
• Hegn og låger. Ret det, der hælder, og få lågen til at lukke. Et hegn, der er slidt men lige, ser passet ud.
• Affaldsspandene. Ud af syne på fotodagen.

Haven, altså græs, bede, terrasse og beplantning, har sin egen artikel: have klar til hussalg.

Hvad du kan gøre uden håndværker

Næsten alt herover. Det udvendige er der, hvor din egen indsats rækker længst, fordi det meste er rengøring og justering frem for byggeri. Værktøjslisten er kort: en stiv kost, en haveslange, en fugeskraber, en spade, en stige, slibepapir, en pensel og et algemiddel.

Det, du ikke skal gøre selv:

• Gå på taget. Aldrig, uanset hvor let det ser ud.
• Arbejde med udvendig el, herunder udelamper.
• Bruge højtryksrenser på fuger, puds, sokkel eller tag.
• Spartle hen over revner, du ikke kender årsagen til.
• Grave langs fundamentet ud over de øverste centimeter.

Skal du alligevel have hjælp, driver tre ting prisen: om der skal stillads op, om arbejdet kræver et bestemt vejr, og om det skal koordineres med andet arbejde. Hent tilbud på det samme skriftlige oplæg hos flere, og bed om stillads og oprydning som separate linjer.

Fejl, der koster udenfor

• At bruge hele indsatsen indenfor og lade facaden og soklen være. Køberen har dømt huset fra bilen.
• At lade jord og bede ligge op ad soklen, fordi det ser frodigt ud.
• At spartle en revne til i stedet for at få den forklaret.
• At starte et større udvendigt projekt to uger før foto. Det bliver ikke færdigt.
• At glemme papirerne på tag, vinduer og dræn. Gratis at finde frem og stærke at have.