Home staging er det engelske ord for boligstyling. Samme disciplin. Men i dansk sprogbrug bruges ordet oftest om noget bestemt: den styling, du køber af en professionel, i stedet for den, du selv laver.
Og det er den beslutning, denne artikel handler om. Ikke hvordan man styler, men om du skal betale nogen for at gøre det, hvad du så får, og hvordan du læser et tilbud. Vil du bare i gang selv med det, der allerede står i boligen, skal du i stedet læse boligstyling før salg.
Kort fortalt
- Home staging i Danmark er i praksis en købt ydelse. Den findes i fire niveauer, fra en times gennemgang til fuld møblering af en tom bolig.
- Du betaler for et par øjne, der ikke har boet i boligen, og for en person, der ved, hvad kameraet ser.
- Der findes ikke en pålidelig dansk undersøgelse af, hvor meget home staging flytter salgsprisen. Vær skeptisk over for tal, der bliver præsenteret, som om der findes en.
- Mekanismen er ikke et direkte prisløft. Den går gennem billederne og gennem antallet af henvendelser.
- Tomme boliger er der, hvor ydelsen har sin klareste berettigelse.
- Lejet inventar bliver faktureret pr. måned. Det er den post, folk regner forkert.
Hvad gør en professionel, som du ikke gør selv?
Ikke andre greb. De samme greb, men på en bolig, de ser for første gang.
Du har boet der i tolv år. Du kan ikke længere se, at gangen er mørk, eller at bogskabet gør rummet halvt så stort. Det er ikke manglende evne. Det er vane, og den kan man ikke tænke sig ud af.
Ud over de friske øjne er der tre ting, der reelt adskiller ydelsen fra det, du selv laver:
- De arbejder mod kameraet. En stylist ved, hvor fotografen kommer til at stå, og hvad der ryger uden for udsnittet. Det er en anden opgave end at gøre et rum pænt. Se boligfotografering: tips.
- De har tingene med. Tekstiler, planter, lamper, skåle. Du skal ikke ud at købe noget, du aldrig får brug for igen.
- De kan møblere et rum, der er tomt. Det er den ene ting, du ikke kan selv, medmindre du har et lager af møbler stående.
Det, de ikke kan, er at rydde op for dig. Oprydningen skal være lavet, inden nogen begynder at style, og den kan du kun selv tage stilling til. Metoden står i rydde op før boligsalg.
De fire niveauer af ydelsen
Udbyderne kalder dem forskellige ting, men indholdet falder i fire trin. Find ud af, hvilket af dem du taler om, inden du beder om tilbud. Ellers sammenligner du to tilbud på to forskellige opgaver.
| Niveau | Hvad du får | Hvem gør arbejdet | Passer til |
|---|---|---|---|
| Konsultation | En gennemgang og en prioriteret liste | Dig | Beboet bolig i pæn stand |
| Styling med dine egne ting | Stylisten flytter, fjerner og supplerer med småting | Stylisten, typisk en dag | Bolig, hvor møblerne fylder eller står forkert |
| Delvis møblering | Lejede møbler og tekstiler i de rum, der er tomme eller svære | Stylisten | Bolig med et tomt eller ulæseligt rum |
| Fuld møblering | Hele boligen møbleres med lejet inventar | Stylisten | Tom bolig, nybyggeri, dødsbo |
De to øverste niveauer dækker langt de fleste beboede boliger. De to nederste er svar på et tomt rum, ikke på et rodet.
Bemærk forskellen i, hvad du binder dig til. De to øverste er et stykke arbejde, der bliver leveret én gang. De to nederste er en leje, der løber, så længe boligen er til salg.
Tomme boliger: der hvor ydelsen tjener sig selv hjem tydeligst
Hvis der er én situation, hvor det er nemt at argumentere for at købe ydelsen, er det den tomme bolig.
Et tomt rum er svært at læse. Køberen kan ikke se, om hans spisebord kan stå der, om sengen kan være der med plads til at gå rundt om den, eller hvad det lille rum ved siden af entréen egentlig skal bruges til. Han skal selv opfinde svaret, og det gør folk ikke, når de sidder og bladrer i en boligannonce.
Dertil kommer, at tomme rum ser mindre ud på billeder end møblerede. Der er ikke noget at måle rummet med. Et bord og fire stole giver øjet en målestok, og pludselig virker rummet stort nok til det, køberen havde tænkt sig.
Og så det tredje: en tom bolig fortæller, at nogen allerede er flyttet, og at der måske er travlt med at få den solgt. En møbleret bolig fortæller ingenting. Alternativet er billeder af tomme rum, og det er den svageste præsentation, der findes. Se også liggetid på bolig til salg.
Findes der tal på, hvor meget det flytter prisen?
Ikke pålidelige danske tal, nej. Det bliver skrevet en del steder, som om der gør, men de undersøgelser, der bliver henvist til, er typisk fra det amerikanske marked eller lavet af nogen, der selv sælger ydelsen. Vi sætter ikke et procenttal på noget, vi ikke kan dokumentere.
Mekanismen kan man til gengæld godt beskrive, og den fortæller dig, hvornår ydelsen gør en forskel.
Styling virker ikke ved at gøre boligen mere værd. Den virker i to led:
Gennem billederne. Køberen møder boligen i et søgeresultat sammen med tredive andre. Han bruger et sekund pr. billede. Bedre billeder giver flere klik, flere gennemsete billedserier og flere bookede fremvisninger.
Gennem antallet af henvendelser. Kommer der flere igennem boligen, er der flere, der kan ende med at byde. Er der flere om buddet, er der noget at forhandle med. Prisen flytter sig dér, i budsituationen, og ikke fordi der ligger en pude på sofaen.
To praktiske konsekvenser: er der i forvejen mange henvendelser, er der mindre at hente. Og styling og fotografering er reelt den samme beslutning, for billederne bliver kun taget én gang.
Og så er der grænsen, som ingen styling kommer uden om. Ligger boligen over det, markedet vil betale, giver bedre billeder flere skuffede fremvisninger og ikke flere bud. Tag prissamtalen først, se sådan sætter du udbudsprisen.
Hvornår er det pengene værd, og hvornår er det spild?
| Situationen | Vurdering |
|---|---|
| Tom bolig | Den klareste grund til at købe ydelsen |
| Dødsbo eller tungt, ældre inventar | Tit den enkeltinvestering, der flytter mest |
| Svær planløsning eller et rum uden formål | Møbleringen svarer på spørgsmålet, inden det bliver stillet |
| Mange lignende boliger til salg samtidig | Billederne er det eneste, der adskiller jer |
| Lys, ryddelig, fornuftigt møbleret bolig | En konsultation rækker. Resten er finpudsning |
| Prisen er sat for højt | Spild. Løs prisen først |
| Der er ikke ryddet op endnu | For tidligt. Ryd op, og tag beslutningen bagefter |
Hvad du skal bede om at få specificeret i tilbuddet
Vi skriver ikke, hvad ydelsen koster. Det svinger med boligens størrelse, niveauet, udbyderen og hvor længe det skal stå, og et pristal her ville alligevel ikke passe på dit tilbud. Det brugbare er at vide, hvad der driver prisen, og hvad der skal stå i tilbuddet, før du kan sammenligne to af dem.
Det, der driver prisen op: antallet af rum, om der skal lejes inventar, hvor mange møbler der skal ind, hvor længe lejen løber, om der skal køres langt, og om der skal fjernes møbler fra boligen først.
Bed om at få det her skrevet ind, punkt for punkt:
- Hvilket af de fire niveauer tilbuddet dækker.
- Hvilke rum der er med, og hvilke der ikke er.
- Om levering, opsætning, nedtagning og afhentning er med i prisen, eller om det er poster for sig.
- Lejeperioden: hvor mange måneder er med, hvad koster en måned mere, og hvornår begynder den at løbe.
- Hvad der sker, hvis boligen bliver solgt før tid, og om du kan komme ud af lejen.
- Hvem der har forsikringsansvaret for de lejede møbler, mens de står i din bolig.
- Om der er en fotoklar deadline, altså at boligen er stylet, inden fotografen kommer.
De to punkter om lejeperioden er dem, der oftest bider. Et regneeksempel gør det tydeligt. Tallene herunder er opdigtede og valgt, fordi de er nemme at regne med. De viser mekanismen og ikke et prisniveau.
Lad os sige, at opsætningen er sat til 10.000 kr., og at lejen løber med 5.000 kr. om måneden.
| Liggetid | Opsætning | Leje | I alt |
|---|---|---|---|
| 2 måneder | 10.000 | 10.000 | 20.000 |
| 5 måneder | 10.000 | 25.000 | 35.000 |
Samme tilbud, næsten dobbelt så stor regning. Det er derfor, du skal spørge om månedsprisen og ikke om startprisen, og det er også derfor, den her beslutning hænger sammen med, om prisen på boligen er sat rigtigt.
Typiske misforståelser
- "Home staging er noget andet end boligstyling." Samme disciplin. Forskellen er, om du køber den eller laver den selv.
- "Der er dokumentation for, at det giver X procent mere." Ikke i Danmark. Mekanismen er henvendelser og billeder, ikke et prisløft.
- "Det er noget, man gør, når boligen ikke kan sælges." Det er for sent. Billederne er taget.
- "Lejet inventar er en engangsudgift." Det bliver faktureret pr. måned.
- "En stylist rydder også op." Nej. Oprydningen er din, og den skal være færdig først.
Vi har ingen interesse i at sælge dig et stylingniveau. Vi arbejder til fast pris, og du betaler kun, hvis boligen bliver solgt, så det, vi går efter, er den billigste vej til gode billeder og mange henvendelser.
For de fleste beboede boliger er den vej en grundig oprydning, en weekend med at flytte møbler og eventuelt en konsultation. Det står i gør boligen klar til salg.
Er boligen tom, tungt møbleret eller svær at læse, er det en anden samtale, og der siger vi det ligeud. Men vi tager den, efter nogen har set boligen indefra. Det behøver ikke være et fysisk besøg. Et videomøde, hvor du går rundt med telefonen, eller en video, du sender ind, er nok.