Kort fortalt
- De to former løser hver sit problem. Åbent hus skaber travlhed, privat fremvisning skaber ro.
- Der findes ikke pålidelige danske tal på, hvad der giver den højeste pris. Vær skeptisk over for alle, der påstår det.
- Åbent hus virker bedst, når der er mange interesserede og boligen er let at forstå.
- Privat fremvisning virker bedst, når boligen kræver forklaring, eller når køberfeltet er smalt.
- Du behøver ikke vælge én af delene. De fleste forløb bruger begge, i den rigtige rækkefølge.
Først: der findes ikke et tal
Du støder på påstande om, at åbent hus giver en højere pris, eller at det giver en kortere liggetid. Nogle gange med procenter på.
Der findes ikke en uafhængig dansk opgørelse, der viser det. Og det er der en god grund til: de boliger, der sættes til åbent hus, er ikke tilfældigt udvalgte. De vælges, fordi mægleren forventer mange interesserede. Så måler man ikke effekten af åbent hus, man måler effekten af, at der var mange interesserede i forvejen.
Så det her er en artikel om mekanismer, ikke om tal. Det er ærligt talt også mere brugbart, for det er mekanismerne, du kan bruge til at vurdere din egen bolig.
De to former stillet op
| Åbent hus | Privat fremvisning | |
|---|---|---|
| Køberens oplevelse | Ser andre købere. Færre minutter alene med boligen | Ser boligen i ro. Kan spørge om alt |
| Tid pr. køber | Kort | Så lang tid der er brug for |
| Signalværdi ved fremmøde | Mange fremmødte skaber hastværk | Ingen |
| Signalværdi ved tomt hus | Skader. Fire mennesker i to timer ser tomt ud | Ingen. Ingen kan se, hvor mange der har været |
| Forhandlingssituation | Køber ved, der kan være andre | Køber ved ingenting om konkurrencen |
| Egnet til | Boliger der forklarer sig selv | Boliger der kræver forklaring |
| Din indsats | Én klargøring, ét tidsrum | Klargøring hver gang, ofte i hverdagen |
| Risiko | Mange kigger, få er reelle | Færre besøg, men mere kvalificerede |
Hvad hver form faktisk gør
Åbent hus skaber knaphed
Hele virkningen ligger i, at køberen ser andre købere. Det ændrer hans regnestykke: han går fra at overveje, om han vil have boligen, til at overveje, om han kan nå at få den.
Det er en reel mekanisme, og den kan flytte en forhandling. Men den har en forudsætning, der er absolut: der skal møde nogen op. Et åbent hus med to fremmødte gør det modsatte af det, det skulle. Nu har køberen set med egne øjne, at ingen andre vil have den, og det er en dyr oplysning at forære væk.
Derfor er åbent hus en beslutning, der afhænger af, hvor mange henvendelser der allerede er kommet. Ikke af, hvad man plejer.
Privat fremvisning skaber plads til tvivl
I ro kan en køber stille de spørgsmål, han ikke stiller, når der står andre og lytter. Og det er tit i de spørgsmål, at et salg bliver til noget.
En bolig med en usædvanlig planløsning, et projekt der er besluttet i foreningen, en anmærkning i tilstandsrapporten, en have der kræver arbejde: alt det kan forklares. Men det kan ikke forklares på syv minutter i en strøm af mennesker.
Prisen for roen er, at køberen ikke ved, om han er alene. Det svækker hastværket i forhandlingen.
Hvornår hver form er den rigtige
Vælg åbent hus, når:
- Der er kommet mange henvendelser i den første uge.
- Boligen er let at forstå: en almindelig boligtype, en almindelig planløsning, ingen store forbehold.
- Køberfeltet er bredt.
- Der er flere lignende boliger til salg, og du gerne vil samle opmærksomheden på ét tidspunkt.
Vælg privat fremvisning, når:
- Henvendelserne kommer i et jævnt tempo frem for i en bølge.
- Boligen kræver forklaring: et projekt i foreningen, en anmærkning, en atypisk planløsning, et areal der ikke tæller med.
- Køberfeltet er smalt, fordi boligen er stor, dyr, usædvanlig eller har begrænsninger.
- Du bor der stadig og ikke kan rydde huset for et tidsrum ad gangen.
Vælg begge, når du er i tvivl, hvilket de fleste er. Den almindelige rækkefølge er privat fremvisning fra dag ét, og et åbent hus lagt ind, når der er kommet nok henvendelser til, at der møder nogen op. Så bruger du åbent hus som et redskab og ikke som en standardhandling.
Det, der afgør mere end formen
Tre ting flytter fremvisningen mere end valget mellem de to former:
Prisen. Er den for høj, kommer der ingen til nogen af delene. Ingen fremvisningsform kan reparere en forkert udbudspris. Se sådan sætter du udbudsprisen.
Billederne. Køberen har besluttet sig for at komme, før han har set boligen. Han beslutter det ud fra billederne. Se tips til boligfotografering.
De tredive sekunder i entréen. Uanset formen. Se tips til fremvisning af boligen.
Typiske misforståelser
- "Åbent hus giver altid en højere pris." Der er ingen dokumentation for det, og et tomt åbent hus koster dig noget.
- "Privat fremvisning er kun for dyre boliger." Det er for boliger, der kræver forklaring. Det har intet med prisniveauet at gøre.
- "Man skal vælge én af delene." De fleste forløb bruger begge.
- "Åbent hus sparer mig tid." Klargøringen er den samme, og hvis der ikke kommer nogen, har du brugt den forgæves.
- "Mange fremmødte betyder mange bud." Nogle kommer for at se en bolig, de aldrig kunne købe. Antallet af fremmødte og antallet af reelle købere er to forskellige tal.
Vores holdning er, at åbent hus er et værktøj og ikke en fast del af et salgsforløb. Det virker, når der er nok interesse til at fylde en formiddag, og det skader, når der ikke er.
Derfor er spørgsmålet ikke, om du vil have åbent hus. Det er, hvor mange henvendelser der er kommet, og om boligen kan forklare sig selv på syv minutter. Kan den det, og er der interesse, så er åbent hus stærkt. Kan den ikke, så er roen mere værd end travlheden.
Og hvis der slet ikke kommer henvendelser til nogen af delene, er det ikke fremvisningsformen, der skal laves om. Det er prisen.
Videre: tips til fremvisning af boligen, liggetid for boliger til salg og bud på bolig som sælger.